Introducción
El Boletín Oficial del Estado publicó el 7 de octubre de 2026, en su número 249, páginas 131949 a 131951, la Instrucción de 29 de septiembre de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Dicha instrucción se encuadra en la Sección I de Disposiciones Generales y emana del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, con referencia BOE-A-2026-20824.
El objeto de la instrucción es actualizar y complementar la Instrucción de 11 de septiembre de 2000, dictada entonces por la Dirección General de los Registros y del Notariado —organismo que actualmente recibe la denominación de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública—, en lo relativo a la forma de acreditar ante notarios y registradores de la propiedad la constitución y vigencia de las garantías previstas en el artículo 20.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Antecedentes: la instrucción de 11 de septiembre de 2000
La instrucción de 2000, publicada en el BOE de 21 de septiembre de ese año, estableció el régimen formal que debían observar notarios y registradores de la propiedad al autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas y las actas de finalización de obras de edificios acogidos a la Ley de Ordenación de la Edificación.
Conforme a dicha instrucción, la acreditación de la constitución y vigencia de las garantías a que se refieren los artículos 19 y 20.1 de la Ley 38/1999 podía realizarse mediante tres vías alternativas: la presentación de la propia póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor; un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato; o el suplemento de entrada en vigor del seguro en el que se particularicen las condiciones del contrato.
Independientemente del medio elegido, la instrucción de 2000 exigía que el documento expresara un conjunto mínimo de circunstancias agrupadas en tres bloques: las relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación, las relativas al seguro y las relativas a la entidad aseguradora.
Requisitos relativos a la identificación y descripción de la edificación
En cuanto a la identificación del inmueble, el documento debía recoger su localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras. Asimismo, era necesario consignar la referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o una manifestación expresa de que carecía de ella.
Igualmente debían figurar los datos registrales si la finca estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, así como un plano de situación del solar o edificio en su conjunto. Estos requisitos perseguían garantizar la perfecta identificación del bien sobre el que recaía la cobertura aseguradora.
Requisitos relativos al seguro
Respecto al contenido propio del seguro, la instrucción de 2000 exigía que el documento indicara la calificación y modalidad del seguro, esto es, si se trataba de un seguro de daños o de caución, con mención expresa de su carácter de seguro obligatorio conforme a la Ley 38/1999 y de su sujeción, en lo no previsto por esta, a la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
Debían también expresarse las garantías cubiertas, que habrían de ser al menos las señaladas en el artículo 19 de la Ley 38/1999 sin exclusión alguna, con indicación de la fecha de entrada en vigor de cada una de ellas. El capital asegurado debía ser como mínimo igual al coste final de ejecución, y el plazo de vigencia no podía ser inferior a diez años contados desde la fecha de recepción de la obra, fecha que igualmente debía constar en el documento.
Otros elementos exigidos eran el importe y la forma de pago de la prima —con expresión del fraccionamiento estipulado en su caso y la acreditación del pago de la primera prima o de al menos una fracción de la misma—, así como la franquicia convenida, cuyo máximo se fijaba en el uno por ciento del capital asegurado por unidad registral. Finalmente, debían identificarse el tomador del seguro —que sería el promotor o el constructor— y el asegurado, que comprendería al promotor o constructor y a los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros.
Requisitos relativos a la entidad aseguradora y a la legitimación de la firma
En lo concerniente a la entidad aseguradora, el documento debía identificar a la compañía o entidad, acreditar su autorización para operar en España y consignar el nombre y apellidos de quien firmaba la póliza, el certificado o el suplemento, así como el concepto en que intervenía.
La instrucción de 2000 establecía que la firma de dicho documento debía estar legitimada notarialmente, pudiendo realizarse esa legitimación en la propia escritura de obra nueva o en el acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz notarial. Este requisito de legitimación notarial de la firma constituía, hasta la instrucción de 2026, el mecanismo ordinario de verificación de la autenticidad del documento.
La novedad introducida por la instrucción de 2026: la firma electrónica cualificada
La instrucción de 29 de septiembre de 2026 parte de reconocer el avance de las nuevas tecnologías y, en particular, de la firma electrónica. A partir de dicha constatación, el texto oficial declara que es perfectamente posible y plenamente válido firmar con firma electrónica cualificada el certificado o la póliza del seguro decenal exigido por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
El fundamento jurídico de esta admisión se encuentra, según el propio documento, en el Reglamento Europeo eIDAS y en la legislación española, conforme a los cuales la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de una firma manuscrita. Esta equivalencia de efectos jurídicos es la que permite prescindir de la legitimación notarial tradicional cuando el documento ha sido suscrito mediante firma electrónica cualificada.
La instrucción concluye su parte expositiva señalando que, en consecuencia, este Centro Directivo dispone lo que se recoge en el apartado denominado «Primero», cuyo contenido específico no aparece reproducido en el texto oficial facilitado, pero que constituye la parte dispositiva de la norma.
Contexto institucional y valor normativo de la instrucción
Desde el punto de vista orgánico, la instrucción emana de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que es el organismo sucesor de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado. Esta continuidad institucional explica que la instrucción de 2026 se presente expresamente como una actualización de la dictada en el año 2000 por su predecesora.
Las instrucciones de este Centro Directivo constituyen un instrumento de ordenación interna y de orientación interpretativa dirigido a los notarios y registradores de la propiedad en el ejercicio de sus funciones de autorización e inscripción. Su publicación en el BOE, en la Sección I de Disposiciones Generales, les confiere publicidad oficial y carácter vinculante en el ámbito de las competencias del organismo emisor.
Conclusión
La Instrucción de 29 de septiembre de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública actualiza el marco formal establecido en el año 2000 para la acreditación de las garantías del seguro decenal ante notarios y registradores de la propiedad. Su principal aportación consiste en reconocer expresamente la validez de la firma electrónica cualificada como medio de suscripción de la póliza o del certificado del seguro obligatorio previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, equiparándola a la firma manuscrita con legitimación notarial que venía siendo el mecanismo habitual. Esta actualización refleja la adaptación del ordenamiento jurídico español a la realidad tecnológica y al marco normativo europeo en materia de identificación electrónica.
Este artículo tiene finalidad educativa e informativa y no constituye asesoramiento jurídico.
Fuentes consultadas
Published by Synojus Internacional
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